GUÍA PARA PRESIDENTES, ADMINISTRADORES DE FINCAS Y VECINOS
Protección contra incendios en comunidades de propietarios: extintores, revisiones y documentación
Por Grupo Fire | Actualizado el 14 de octubre de 2026
Una comunidad de propietarios debe mantener en buen estado todos los equipos contra incendios que tenga instalados: extintores, bocas de incendio, columna seca o detección. El Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI, Real Decreto 513/2017) fija dos niveles de revisión. Cada tres meses comprueba los equipos la propia comunidad o quien ella designe. Una vez al año los revisa una empresa mantenedora habilitada. Los extintores pasan además un retimbrado cada cinco años (prueba de presión), como máximo tres veces, por lo que se retiran a los veinte años de su fecha de timbrado.
Esta guía explica qué equipos suele tener cada zona del edificio, qué debe documentar el mantenedor y cómo comparar presupuestos.
EN RESUMEN
- La comunidad es la titular de la instalación y responde de su mantenimiento. El administrador lo gestiona y una empresa mantenedora habilitada lo ejecuta.
- Extintores: revisión cada 3 meses, mantenimiento anual, retimbrado cada 5 años (tres veces) y retirada a los 20 años de la fecha de timbrado.
- En cada planta, ningún origen de evacuación debe quedar a más de 15 m de recorrido de un extintor de eficacia 21A-113B.
- La comunidad debe conservar las actas de mantenimiento al menos cinco años.
- Un presupuesto útil detalla el inventario de equipos, quién hace la revisión trimestral, cómo se aprueban los correctivos y el número de habilitación del mantenedor.
Qué equipos contra incendios tiene una comunidad de propietarios
Depende del año en que se construyó el edificio y de la normativa con la que obtuvo la licencia. Los edificios proyectados con el Código Técnico de la Edificación (CTE, en vigor desde 2006) siguen su Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio (DB-SI). Los anteriores se rigen por la norma vigente cuando se construyeron, salvo que una reforma importante obligue a adaptarlos. Sea cual sea el caso, todo equipo instalado debe mantenerse según el RIPCI.
Para un edificio de viviendas proyectado con el CTE, la dotación habitual es esta:
| Equipo | Cuándo lo exige el DB-SI | Dónde suele estar |
|---|---|---|
| Extintores portátiles 21A-113B | En todos los edificios, a 15 m de recorrido como máximo en cada planta y en las zonas de riesgo especial | Rellanos, portal, garaje y entrada de cuartos técnicos |
| Bocas de incendio equipadas (BIE) | En el aparcamiento si su superficie construida supera 500 m² | Garaje, junto a accesos y rampas |
| Detección de incendios | En el aparcamiento de más de 500 m² y en el edificio si la altura de evacuación supera 50 m | Garaje y, en edificios muy altos, zonas comunes |
| Columna seca | Si la altura de evacuación supera 24 m. En el aparcamiento, si tiene más de tres plantas bajo rasante o más de cuatro sobre rasante | Toma de fachada en la calle y tomas en las plantas, junto a la escalera |
| Señalización | Siempre que haya equipos de protección y recorridos de evacuación que señalizar | Sobre cada equipo y en los recorridos |
El alumbrado de emergencia de las zonas comunes se instala según el reglamento electrotécnico de baja tensión (ITC-BT-28). Muchas empresas lo revisan en la misma visita; pida que figure aparte en el contrato para saber quién responde de él.
Si su edificio es anterior a 2006 y no se ha reformado, la dotación puede ser menor que la de la tabla. Eso no exime de mantener lo que ya está instalado. Ante una reforma o un cambio de uso del garaje, pida al técnico que revise qué exige la normativa actual.
Revisión trimestral, mantenimiento anual y retimbrado: en qué se diferencian
Son tres operaciones distintas, más una fecha de retirada, y se confunden a menudo. La etiqueta de la última revisión o la aguja del manómetro en zona verde no sustituyen a ninguna de ellas.
| Operación | Quién la hace | Frecuencia | Qué incluye | Qué queda escrito |
|---|---|---|---|---|
| Revisión trimestral | La comunidad (conserje, personal propio) o la empresa mantenedora si se contrata | Cada 3 meses | Que el extintor está en su sitio, accesible y señalizado; precinto y pasador intactos; manómetro en zona de servicio; sin golpes ni corrosión; etiqueta legible | Registro de la comunidad con fecha, firma y anomalías |
| Mantenimiento anual | Empresa mantenedora habilitada | Cada año | Programa anual de la norma UNE 23120: comprobación de peso y presión, estado del agente extintor, manguera, boquilla y mecanismos | Acta de mantenimiento y etiqueta nueva en cada extintor |
| Retimbrado | Empresa mantenedora habilitada, en taller | Cada 5 años desde la fecha de timbrado, hasta tres veces | Vaciado, prueba hidráulica del cuerpo, secado, recarga y presurización | Nueva fecha de retimbrado en el extintor y certificado |
| Retirada | Empresa mantenedora habilitada | A los 20 años de la fecha de timbrado, cuando ya no admite otro retimbrado | Sustitución por un extintor nuevo de igual o mayor eficacia | Constancia en el acta y en el inventario |
La fecha que cuenta es la de timbrado, que figura en la placa o grabada en el cuerpo del extintor, no la de la factura de compra.
Las demás instalaciones siguen el mismo esquema. Las BIE se comprueban cada tres meses y la empresa mantenedora las revisa una vez al año según la norma UNE-EN 671-3; cada cinco años se hacen las operaciones sobre la manguera que fija esa norma, incluida su prueba de presión, y la manguera se sustituye como máximo a los 20 años si el fabricante no indica otra vida útil. La columna seca se revisa cada seis meses (accesibilidad de la toma de fachada, tapas y válvulas) y la empresa mantenedora prueba la instalación en las condiciones de su recepción. La detección se comprueba cada tres meses y la empresa la revisa una vez al año siguiendo la norma UNE 23007-14.
Dónde van los extintores en cada zona del edificio
Las reglas básicas son tres. En cada planta, ningún origen de evacuación debe quedar a más de 15 m de recorrido de un extintor de eficacia 21A-113B. El extintor se coloca en un lugar visible y accesible, cerca de las salidas y de los puntos con más probabilidad de incendio, preferiblemente sobre un soporte en la pared. Su parte superior debe quedar entre 80 y 120 cm sobre el suelo.
| Zona | Criterio práctico | Errores frecuentes |
|---|---|---|
| Portal y escaleras | Un extintor por planta en el rellano, junto a la escalera, de modo que ninguna puerta de vivienda quede a más de 15 m de recorrido | Extintor tapado por macetas, carros o cajas; señal ausente o tapada |
| Garaje | Extintores repartidos a 15 m de recorrido, junto a accesos peatonales y rampas. Si supera 500 m² construidos, también BIE y detección | Extintores tapados por coches aparcados; extintores ocultos tras columnas |
| Trasteros | Una zona de trasteros de más de 50 m² es local de riesgo especial (bajo hasta 100 m², medio hasta 500 m², alto por encima). Lleva un extintor en el exterior, junto a la puerta de acceso | Extintor dentro de la zona cerrada con llave |
| Cuarto de contadores y cuadros | Local de riesgo especial bajo en todo caso. Extintor en el exterior, junto a la puerta. Es habitual añadir uno de CO2 que sirve para equipos eléctricos y no deja residuo | Contadores usados como almacén de muebles o pintura |
| Sala de calderas | Riesgo especial si la potencia supera 70 kW (bajo hasta 200 kW, medio hasta 600 kW, alto por encima). Extintor en el exterior, junto al acceso | Almacenar combustible o trastos dentro |
| Cuarto de máquinas del ascensor | Local de riesgo especial bajo en todo caso. Extintor junto al acceso | Acceso cerrado sin llave disponible para el técnico |
En los locales de riesgo especial, además del extintor exterior, se colocan dentro los necesarios para que el recorrido hasta alguno no supere 15 m (10 m si el riesgo es alto).
Si el garaje tiene o va a tener puntos de recarga de vehículos eléctricos, revise también la guía sobre el riesgo de incendio de baterías de litio.
Qué debe documentar la empresa mantenedora
El mantenimiento solo cuenta si queda escrito. Estos son los papeles que una comunidad debe tener y saber dónde están:
- Contrato de mantenimiento con la relación de equipos incluidos y la frecuencia de visitas.
- Número de habilitación de la empresa mantenedora en el registro de la comunidad autónoma. El RIPCI exige que el mantenimiento lo haga una empresa habilitada.
- Inventario de equipos con ubicación, tipo, eficacia, fecha de timbrado y fecha del último retimbrado de cada extintor.
- Acta de cada mantenimiento con fecha, equipos revisados, operaciones realizadas, deficiencias encontradas y firma del técnico y de la comunidad.
- Registro de las revisiones trimestrales, aunque las haga el conserje.
- Informe de deficiencias con lo que hay que corregir y un plazo.
- Certificados de retimbrado y constancia de los extintores retirados.
El RIPCI obliga a conservar las actas de mantenimiento al menos cinco años desde su fecha, a disposición de la administración autonómica.
¿Y la inspección por organismo de control? El RIPCI obliga a pedir cada diez años una inspección a un organismo de control acreditado, pero exceptúa los edificios de uso residencial vivienda y los aparcamientos de menos de 500 m², siempre que no tengan zonas de riesgo especial alto. En un edificio con garaje de más de 500 m², confirme con su comunidad autónoma o con su empresa mantenedora qué criterio aplica.
Cómo comparar presupuestos de mantenimiento
Dos presupuestos con precios parecidos pueden cubrir cosas muy distintas. Compare punto por punto:
| Punto | Qué pedir | Señal de alerta |
|---|---|---|
| Alcance técnico | Inventario de todos los equipos incluidos: extintores, BIE, columna seca, detección, señalización | Precio «por extintor» sin inventario ni visita previa |
| Frecuencia | Visita anual y quién hace la revisión trimestral | No se aclara si la trimestral queda a cargo de la comunidad |
| Actas y certificados | Formato del acta, plazo de entrega y copia digital | Solo se entrega la etiqueta en el extintor |
| Retimbrados y retiradas | Lista de los extintores que vencen en los próximos años y su precio unitario | Retimbrados «incluidos» sin fecha ni detalle |
| Correctivos | Precios de sustitución, mano de obra y desplazamiento, y aprobación previa por la comunidad | Sustituciones facturadas sin aprobación previa |
| Habilitación | Número de registro como empresa mantenedora | No lo facilita o no aparece en el presupuesto |
| Contrato | Duración, renovación y plazo de preaviso | Renovación automática por varios años con penalización |
| Avisos | Teléfono y plazo de respuesta ante una avería o un extintor usado | Sin canal de contacto definido |
Lista de comprobación para presidentes y administradores
- Tenemos un inventario actualizado de todos los equipos y su ubicación.
- Sabemos quién hace la revisión trimestral y dónde se registra.
- La empresa mantenedora está habilitada y su número consta en el contrato.
- Tenemos el acta del último mantenimiento anual, firmada.
- Conocemos qué extintores deben retimbrarse o retirarse en los próximos dos años.
- Ningún extintor está tapado, fuera de su soporte o sin señal.
- Garaje, trasteros y cuartos técnicos tienen su extintor junto a la puerta y no se usan como almacén.
- Las deficiencias del último informe están corregidas o tienen fecha.
- Guardamos las actas de los últimos cinco años.
- Si el garaje supera 500 m² sabemos si nos corresponde inspección por organismo de control.
Cómo trabaja Grupo Fire con comunidades
Grupo Fire reúne empresas de protección contra incendios con décadas de actividad. Extintores Anín, con sede en San Martín de la Vega (Madrid) y más de 30 años en el sector, trabaja con comunidades de vecinos además de con grandes empresas, pymes y entidades públicas.
El grupo se ocupa del mantenimiento de extintores, BIE, columna seca, detección y señalización, y retimbra los extintores en sus propios talleres. Puede consultar dónde trabajamos en localizaciones.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio que una comunidad de vecinos tenga extintores?
En los edificios proyectados con el Código Técnico de la Edificación, sí: debe haber extintores de eficacia 21A-113B de modo que, en cada planta, ningún origen de evacuación quede a más de 15 m de recorrido, y un extintor junto a la puerta de los locales de riesgo especial (uno puede servir a varios locales). En edificios anteriores manda la normativa con la que se construyeron. En todos los casos, los extintores instalados deben mantenerse según el RIPCI.
¿Cada cuánto se revisan los extintores de una comunidad?
Cada tres meses, una comprobación visual a cargo de la comunidad o de quien ella designe. Cada año, el mantenimiento de una empresa mantenedora habilitada. Cada cinco años, el retimbrado, hasta tres veces. A los veinte años de su fecha de timbrado, el extintor se retira.
¿Quién es responsable del mantenimiento: el presidente o el administrador?
La titular de la instalación es la comunidad de propietarios, representada por su presidente. El administrador de fincas suele gestionar el contrato y la documentación. El mantenimiento anual, el retimbrado y la retirada los hace siempre una empresa mantenedora habilitada.
¿Qué pasa con un extintor de más de veinte años?
Debe retirarse. Un extintor admite tres retimbrados, a los 5, 10 y 15 años de su fecha de timbrado; a los 20 años de esa fecha ya no puede volver a probarse y hay que sustituirlo por otro de igual o mayor eficacia. La fecha de timbrado está en la placa o grabada en el cuerpo del extintor.
¿Necesita mi comunidad una inspección por organismo de control?
El RIPCI exceptúa de la inspección periódica cada diez años los edificios de uso residencial vivienda y los aparcamientos de menos de 500 m², siempre que no tengan zonas de riesgo especial alto. Con un garaje mayor, confirme el criterio de su comunidad autónoma con su empresa mantenedora.
¿Qué extintor debe ir en el cuarto de contadores o junto al cuadro eléctrico?
El cuarto de contadores y cuadros generales es local de riesgo especial bajo y lleva un extintor en el exterior, junto a la puerta. Además del extintor de eficacia 21A-113B exigido, es habitual colocar uno de dióxido de carbono (CO2), porque sirve para equipos eléctricos y no deja residuo.
¿Busca empresa mantenedora para su comunidad?
Grupo Fire mantiene y retimbra extintores, y mantiene BIE, columna seca, detección y señalización. Indíquenos qué equipos tiene su edificio y le preparamos un presupuesto.